Pàgina web d’administrador de finques: com captar comunitats

La web d’un administrador de finques parla a dos públics: la junta que vol canviar d’administrador i els propietaris de les comunitats que ja portes. Per a captar comunitats de propietaris, la pàgina clau explica amb la Llei de propietat horitzontal com es canvia d’administrador i com facilites tu el traspàs. Ací tens el mapa de pàgines, la plantilla completa d’eixa pàgina i una llista de comprovació de 15 punts.

Les comunitats noves arriben buscant com canviar d’administrador

Nomenar i cessar l’administrador ho decidix la junta de propietaris (art. 14.a de la Llei de propietat horitzontal, LPH). Però qui busca en Google sol ser una sola persona: el president o un veí descontent. Necessita entendre el procés i portar arguments a la junta.

El 2 d’octubre de 2026, Google completava la cerca en castellà «cambiar de administrador de fincas» amb estes preguntes, entre altres:

• «pasos para cambiar de administrador de fincas»
• «se puede cambiar de administrador de fincas en cualquier momento»
• «qué porcentaje se necesita para cambiar de administrador de fincas»
• «motivos para cambiar de administrador de fincas»

Eixe mateix dia, en google.es, la majoria dels 10 primers resultats per a «cómo cambiar de administrador de fincas» eren webs d’administradors. Qui respon bé a eixes preguntes es guanya la primera telefonada.

L’altre públic ja és teu. Els propietaris de les teues comunitats busquen el telèfon d’urgències, l’acta de l’última junta o com avisar d’una avaria. Si no ho troben, la seua pròxima cerca pot ser la de canviar d’administrador.

Mapa de pàgines: dues portes en la mateixa web

Este és el mapa per a un despatx d’1 a 5 administradors. Les cerques són exemples de com pregunta la gent, no dades de volum.

3 regles per a usar la taula:

• La pàgina de canvi va primer. Enllaça-la des de l’inici i des del menú, amb eixe nom. Les guies per a propietaris són contingut que s’afig després, una a una.
• Municipis, només amb alguna cosa pròpia. Google considera abús de pàgines porta tindre diverses pàgines orientades a ciutats que porten al mateix lloc. Una pàgina per oficina real.
• El que és privat, darrere d’una contrasenya. Google indica que el contingut confidencial s’ha de protegir amb contrasenya. Actes, comptes i convocatòries no van en pàgines públiques.

Este mapa s’aprova abans que el disseny: és la base d’un disseny web pensat per a captar clients. Si la teua web actual ja posiciona, no en canvies les adreces sense seguir el pla de redisseny sense perdre posicionament.

Plantilla: la pàgina «Com canviar d’administrador de finques»

La pàgina respon al que pregunta un president, per este orde: es pot?, quan?, com?, amb quina majoria?, què passa amb els papers? i què feu vosaltres? Té 8 blocs.

Posem un despatx de Castelló amb 2 administradors col·legiats. Els textos marcats com a Exemple són il·lustratius i li parlen al president. El que va entre claudàtors ho posa cada despatx. Enllaça en la pàgina cada article de la LPH: és part del que la fa fiable.

Bloc 1. Primera pantalla: la resposta en 3 frases

Exemple

Títol (H1): Com canviar d’administrador de finques en la teua comunitat

Entradeta: Ho decidix la junta de propietaris, en una reunió amb el canvi en l’orde del dia. No cal esperar que acabe l’any ni al·legar cap motiu. T’expliquem els passos segons la Llei de propietat horitzontal i què fem nosaltres perquè el traspàs no vos done treball.

Botons: «Demana una proposta per a la teua comunitat» i «Descarrega els models per a la junta»

Base: la junta nomena i cessa l’administrador (art. 14.a) i el pot cessar abans que acabe el seu mandat (art. 13.7). La llei no condiciona el cessament a cap motiu.

Bloc 2. Quan es pot canviar

Exemple

• En acabar el mandat. L’administrador es nomena per 1 any, llevat que els vostres estatuts diguen una altra cosa. En la junta ordinària en podeu nomenar un altre.
• Abans que acabe. La junta el pot cessar en una reunió extraordinària convocada per a això.
• Reviseu el contracte. Si fixa un preavís, convé respectar-lo. Eixa part no la regula la llei, sinó el vostre contracte.

Base: art. 13.7. Criteri prudent: si el contracte de l’administrador actual preveu una penalització per cessament anticipat, que el revise un advocat abans de la junta.

Bloc 3. Els passos, en orde

Exemple

1. Demaneu la junta. La convoca el president. També la poden demanar una quarta part dels propietaris o els qui sumen el 25% de les quotes.
2. Incloeu el canvi en l’orde del dia. Qualsevol propietari pot demanar per escrit al president que es tracte en la junta següent.
3. Convoqueu amb antelació. La convocatòria indica assumptes, lloc, dia i hora, en primera i segona convocatòria. L’ordinària es convoca amb 6 dies com a mínim, i l’extraordinària, amb el temps necessari perquè arribe a tots.
4. Voteu el cessament i el nou nomenament. Més avall tens la majoria necessària.
5. Tanqueu l’acta. La signen president i secretari en acabar la junta o en els 10 dies naturals següents. Des d’aleshores, l’acord es pot executar.
6. Comuniqueu el canvi. Si ens trieu, nosaltres avisem l’administrador eixint.

Base: art. 16, apartats 1 a 3, i art. 19.3. Si el president no convoca, l’art. 16.2 permet que ho facen els propietaris que van promoure la junta. La convocatòria ha d’incloure també la relació de propietaris amb deutes vençuts i advertir que no podran votar.

Bloc 4. Quina majoria cal

És una de les preguntes de l’autocompletat, i hi ha webs que la resumixen com a «majoria simple».

Exemple

La llei no fixa una majoria especial per a canviar d’administrador, així que s’aplica la regla general:

• En primera convocatòria: la majoria del total de propietaris, que a més sume la majoria de les quotes.
• En segona convocatòria: la majoria dels assistents, sempre que represente més de la meitat de les quotes dels presents.
• Qui tinga deutes vençuts amb la comunitat en començar la junta pot intervindre, però no vota, llevat que els haja impugnat o consignat.
• Qui no puga anar-hi pot delegar amb un escrit signat.
• Els absents que, informats de l’acord, no s’hi oposen en 30 dies naturals compten com a vots a favor.

Base: art. 17.7 i 17.8 i art. 15, apartats 1 i 2. Criteri prudent: aplicar la regla general és una lectura del text. L’art. 17 no inclou el nomenament de l’administrador entre les majories especials, però tampoc no el cita en la regla general. Demana al teu assessor jurídic que revise este bloc. I evita la fórmula «majoria simple»: omet el requisit de les quotes.

Bloc 5. El traspàs: qui fa què i en quin termini

És el bloc que més tranquil·litza una junta. Si l’administrador eixint està col·legiat a València i Castelló, els Estatuts del seu Col·legi fixen el procediment (arts. 18 i 54.d). El termini de 30 dies per a entregar és una norma deontològica, i obliga també els col·legiats d’altres col·legis que exercixen en el seu territori (art. 53.a).

Exemple

1. Avisem l’administrador eixint per un mitjà que en deixe constància, amb el document que acredita el nostre encàrrec i l’autorització per a recollir la documentació.
2. Té 5 dies naturals per a acusar recepció i 30 dies naturals per a entregar la documentació, liquidar els comptes i pagar el saldo. Si va estar en la junta del cessament, els terminis compten des d’eixe dia.
3. Un desacord sobre la liquidació no frena l’entrega dels documents. Els Estatuts preveuen un servei col·legial de depòsit i entrega de documentació.
4. Revisem el que hem rebut i vos diem per escrit què falta: llibre d’actes, comptes, pressupost, fons de reserva, contractes, pòlisses, deutes pendents i expedients d’obres.

El fons de reserva és en la llista perquè la llei en fixa el mínim: el 10% de l’últim pressupost ordinari (art. 9.1.f).

Si no està col·legiat, queden les regles generals, que valen per a tots. La LPH li encarrega custodiar la documentació a disposició dels propietaris (art. 20.e). I el seu contracte d’encarregat ha de preveure que, en acabar, retorne o suprimisca les dades personals, a elecció de la comunitat (RGPD, art. 28.3.g).

Bloc 6. El que fem nosaltres perquè el canvi no vos done treball

Exemple

• T’enviem els models per a demanar la junta i redactar el punt de l’orde del dia.
• Et donem una proposta per escrit que pots repartir abans de la junta.
• Si la junta ho demana, anem a presentar-la i a respondre preguntes.
• Després de l’acord, avisem l’administrador eixint i seguim els terminis.
• En [termini] des de l’entrega, cada propietari rep el seu accés a l’àrea privada i el telèfon d’incidències.

Posa només el que faces de veritat. Si no vas a juntes de comunitats que encara no administres, no ho prometes.

Bloc 7. Els models, a punt per a copiar

Exemple

Escrit al president: «Com a propietari de [pis o local] de la comunitat [adreça], demane que la pròxima junta tracte este assumpte: cessament de l’actual administrador i nomenament d’un nou administrador. [Lloc, data i signatura].»

Punt de l’orde del dia: «Cessament de [nom o despatx] com a administrador de la comunitat i nomenament de nou administrador. Facultar el president per a signar el contracte i rebre la documentació.»

L’escrit es basa en l’art. 16.2, que obliga el president a incloure l’assumpte en la junta següent. Oferix els dos models també en un document descarregable: és el que el president reenvia als veïns.

Bloc 8. Preguntes freqüents i pas següent

Exemple

Pot el president canviar d’administrador sense junta? No. Nomenar i cessar l’administrador correspon a la junta de propietaris.

Es pot impugnar l’acord? Sí, en els casos i terminis de l’art. 18 de la LPH. La impugnació no suspén el canvi, llevat que el jutge ho acorde.

Quant costa canviar? [El que cobreu pel traspàs, o «res»]. El que pagueu a l’administrador eixint depén del vostre contracte amb ell.

Tanca amb una sola acció: el formulari per a demanar proposta, i el telèfon repetit per a qui preferix telefonar. La base de la segona resposta està en l’art. 18, apartats 1 a 4.

Honoraris: explica com pressupostes encara que no publiques preus

No hi ha un preu oficial que pugues citar. Els col·legis professionals no poden fixar barems ni recomanacions sobre honoraris (art. 14 de la Llei de col·legis professionals). Cada despatx decidix si publica xifres.

Si les publiques, dona la base de càlcul, per exemple per habitatge i mes, i digues si inclou IVA (LSSI, art. 10.1.f). Criteri prudent: tracta la comunitat com a consumidora. La llei de consumidors inclou les entitats sense personalitat jurídica que actuen sense ànim de lucre (art. 3). I als consumidors cal donar-los preu final o base de càlcul, amb avís de les despeses addicionals (art. 20.1.c).

Si no publiques preus, el bloc respon igualment a la junta:

Exemple

• Com calculem: segons els habitatges i locals, els serveis comuns i les juntes a l’any.
• Inclou: junta ordinària, comptabilitat i pressupost, cobrament de rebuts, gestió d’avaries i [el que inclogueu].
• Es cobra a part: [juntes extraordinàries, gestió d’obres i subvencions, reclamació judicial de deutes o el que corresponga].
• Com ho reps: proposta per escrit en [termini] laborables, a punt per a ensenyar en la junta.

Afig un full per a comparar propostes, la vostra i les altres. Files: què inclou la quota, què va a part, canal i horari d’urgències, termini de resposta, assegurances i col·legiació. El president el reenvia a la junta, i si el teu servei és millor en alguna cosa, el full ho fa visible.

Un formulari de 7 preguntes tancades qualifica la comunitat

Un formulari de «nom, correu electrònic i missatge» tracta igual una comunitat de 80 habitatges amb piscina que un veí que només es vol queixar. Estes preguntes et diuen quina comunitat t’escriu abans de preparar la proposta:

Exemple

1. Qui eres? President, membre de la junta, propietari, promotor d’una comunitat nova.
2. On és la comunitat? Municipi i barri.
3. Quants habitatges té? Fins a 10, d’11 a 30, de 31 a 60, més de 60. I si hi ha locals o garatges.
4. Quins serveis comuns té? Ascensor, garatge, piscina, jardins, consergeria, plaques solars.
5. Qui l’administra ara? Un administrador professional, el president, ningú encara.
6. Per què voleu canviar? Falta de resposta, comptes poc clars, una obra o una derrama, el preu, la jubilació de l’actual, un altre motiu.
7. Quan és la pròxima junta? Este mes, entre 1 i 3 mesos, no hi ha data, volem demanar-ne una d’extraordinària.

I el contacte: nom, telèfon o correu electrònic i «Com ens has conegut?».

La pregunta 5 importa perquè, si no hi ha administrador, les seues funcions les exercix el president (art. 13.5 de la LPH). Eixe president vol llevar-se treball, no canviar de proveïdor. La 6 et dona els arguments de la teua proposta, i la 7 marca la urgència.

No demanes noms de veïns, deutes ni documents de la comunitat. El RGPD exigix dades «adequades, pertinents i limitades al que és necessari» (art. 5.1.c).

Cada resposta porta a una eixida:

• Junta en menys d’un mes: telefonada en [termini] i els models de l’orde del dia.
• Sense data: la guia de canvi i el model per a demanar la junta.
• Fora de la teua zona: una resposta honesta i l’enllaç al cercador de col·legiats del Col·legi.

Ajustar eixes eixides amb dades reals és treball de conversió.

Les comunitats que ja tens necessiten una àrea amb contrasenya

La comunitat és la responsable de les dades dels seus propietaris, i l’administrador actua com a encarregat del tractament (AEPD). El vostre contracte ha d’incloure les clàusules de protecció de dades. Si l’àrea privada la presta un proveïdor de programari, necessites autorització prèvia per escrit de la comunitat, específica o general (RGPD, art. 28.2).

Amb eixa base, estes són les regles, dins i fora de la web:

• Tot el que tinga dades, amb usuari i contrasenya. Actes, convocatòries, comptes i incidències van en l’àrea privada, amb un usuari per persona. Per a la convocatòria amb morosos, l’AEPD cita com a bona pràctica l’enviament individual o una intranet amb clau i contrasenya, sense accés de tercers per internet.
• Morosos, només en la convocatòria i en l’acta. La LPH preveu eixa llista en la convocatòria (art. 16.2), i l’acta reflectix qui no va poder votar (art. 15.2). Segons la guia sectorial de l’AEPD, amb caràcter general no està emparat publicar-la en el tauler o en comunicacions periòdiques. Ni tan sols amb el número de pis en lloc del nom.
• El tauler, fora de les zones de pas. Si una notificació no es pot entregar, la llei permet col·locar-la en el tauler (art. 9.1.h). L’AEPD demana que eixe tauler no estiga en un lloc de trànsit accessible a qualsevol.
• Documents, sense dades de més. Custodies la documentació a disposició dels propietaris (art. 20.e). Però la guia de l’AEPD descarta facilitar directoris amb domicilis o comptes bancaris dels veïns.
• WhatsApp, sense grups imposats. El telèfon que et va donar un propietari servix per a gestionar la comunitat. Ficar-lo en un grup exigix el seu consentiment exprés, segons la mateixa guia.
• Certificat de deutes, amb el seu termini. Qui ven el seu pis el necessita, i la llei dona 7 dies naturals per a emetre’l (art. 9.1.e). Posa’l com a sol·licitud en l’àrea privada.

L’AEPD marca la seua guia com «en revisió», així que contrasta cada punt amb les seues preguntes freqüents sobre comunitats.

El canal d’incidències funciona amb poques preguntes: zona comuna afectada, què passa, des de quan, una foto i si és urgent. Davall, el telèfon d’urgències i què compta com a urgència. La llei ja t’encarrega disposar les reparacions urgents i avisar el president (art. 20.c).

Criteri prudent: la LPH no regula la convocatòria per una aplicació o una àrea privada. Usa-la com a còpia i cita cada propietari en el domicili que haja comunicat (art. 9.1.h).

Col·legi, número i assegurança: dades que el president pot comprovar

Una junta que canvia d’administrador vol saber amb qui es queda. Estes dades es poden comprovar, i per això convencen més que qualsevol adjectiu:

• Col·legi i número, en text. Els Estatuts del Col·legi obliguen a indicar la condició de col·legiat en la web (art. 12.5). La LSSI demana, a més, col·legi i número a qui exercix una professió regulada (art. 10.1.d).
• Enllaç al cercador del Col·legi. El cercador de col·legiats mostra número, localitat, si exercix i si té assegurança de responsabilitat civil i de caució. Quins altres directoris valen la pena està en la llista de directoris per a administradors de finques.
• Assegurances, amb el seu origen. La Llei d’habitatge obliga els administradors de finques a subscriure una assegurança de responsabilitat civil (disposició addicional 6a). Segons el Col·legi, els seus col·legiats tenen una assegurança de responsabilitat civil de 700.000€ per sinistre i any i una altra de caució de 30.000€. Dada consultada el 2 d’octubre de 2026.
• Una via de queixa. Els usuaris poden presentar queixes davant del Col·legi (art. 67 dels seus Estatuts), que té també centre de mediació i tribunal d’arbitratge (art. 18). Contar-ho tranquil·litza qui tem quedar-se sense eixida.

No afirmes en cap sentit si col·legiar-se és obligatori. La CNMC va recomanar en desembre de 2024 eliminar eixa exigència en la proposta de nous Estatuts generals. El que sí que diu la LPH és que, si no eres propietari, necessites qualificació professional suficient i legalment reconeguda (art. 13.6).

Demana ressenyes sense usar les dades de les teues comunitats

Per a «administrador de finques a Castelló», Google pot mostrar resultats de Maps. Els ordena per rellevància, distància i prominència, i les ressenyes compten en la prominència. La revisió completa està en com optimitzar la fitxa de Google d’un despatx, i el treball continu, en SEO local.

Ací un administrador té un límit propi: els correus i telèfons dels propietaris els tractes per compte de la comunitat. La guia de l’AEPD diu que el correu d’un propietari servix per a gestionar la comunitat, i que usar-lo per a publicitat o màrqueting no està legitimat. A més, un encarregat que decidix finalitats pròpies passa a ser responsable d’eixe tractament (RGPD, art. 28.10).

Criteri prudent: no envies peticions de ressenya a la base de dades de les teues comunitats. Posa l’enllaç o el codi QR de Google on tots el vegen: en l’àrea privada, en la teua signatura de correu i en l’oficina. Els textos per a acompanyar-lo estan en com aconseguir ressenyes en Google. Així tampoc no tries a qui li ho demanes, i Google prohibix oferir incentius o demanar ressenyes positives de manera selectiva.

Què mesurar: propostes demanades, juntes guanyades i resposta a incidències

Mesura el que porta comunitats, no les visites. Amb 5 dades n’hi ha prou, i el mètode general està en com mesurar els contactes de la teua web:

1. Cerques. En l’informe «Rendimiento» de Search Console, filtra les consultes amb «canviar» o «cambiar» i mira impressions i clics de la teua pàgina de canvi.
2. Propostes demanades. Marca l’enviament del formulari com a esdeveniment clau en Google Analytics. Fes el mateix amb la descàrrega de models i el clic en el telèfon.
3. Fitxa de Google. Les seues estadístiques mostren telefonades, clics al lloc web i les cerques amb què et van trobar.
4. Juntes guanyades. Apunta cada proposta en un full: canal d’origen, habitatges, motiu del canvi i si la junta et va triar.
5. Temps de resposta a incidències. És el que reté les comunitats que ja tens. Si el mesures amb mètode, el pots publicar amb data.

Amb el full del punt 4 i la calculadora del valor d’un client, sabràs quant val cada comunitat que captes i quant pots invertir per a aconseguir-la.

Llista de comprovació: 15 punts per a revisar la web del teu despatx

Què fer dilluns

1. Busca «com canviar d’administrador de finques» amb el nom de la teua ciutat. Si la teua web no hi apareix, eixa és la primera pàgina que cal escriure.
2. Escriu la pàgina amb la plantilla i demana al teu assessor jurídic que revise els blocs 3, 4 i 5.
3. Revisa el peu i la pàgina d’equip: col·legi, número, enllaç al cercador i assegurança.
4. Copia l’adreça d’una acta de la teua àrea privada i obri-la en una finestra d’incògnit. Si s’obri sense iniciar la sessió, qualsevol amb l’enllaç la pot veure.
5. Canvia el formulari per les 7 preguntes i decidix què veu cada resposta.
6. Crea el full de propostes i apunta el resultat de cada junta.

Si preferixes fer-ho amb algú, a NOR studio partim d’este mapa i d’esta plantilla. Ho contem en web i posicionament per a administradors de finques.